【唐汉原创】2020，温哥华房市展望：生活与房价双慢

我们的慢生活，开始了

2020年1月12日，凌晨。今年温哥华第二场雪，慢慢悠悠飘落。

失眠，坐在书桌前，面对电脑思考2020年一些事。小狗Max好像在打呼噜，很轻的呼噜。

温哥华当地某家华人媒体，约我下周做演讲嘉宾，讲述2020年房地产贷款政策。

2019年末，中国内地多场“跨年演讲”。大伽如吴晓波、罗振宇等，举办万人演讲。温哥华本地，张教授在UBC大学也举办演讲。

演讲，引导大脑思考、安抚心灵。这样的活动，以后可能成为显学了。华人生活步伐，不论国内还是海外，都慢下来了。

是的，经过40年的高速发展，华人终于要慢下来了。

40年壮丽的改革开放，渐渐远去；挥挥衣袖，不带走一丝云彩。

2020年温哥华房市，很慢

2020年新年初，在迎新年晚宴时刻，房屋的政府评估价出笼了。

政府网站的数据，让新年欢快气氛降了少许。的确，有点扫兴。

我们每个人的房屋价值，都下降了。

相比2019年，有的降10%，有的20%。

实际上，房屋价格已经回落到2015年至2016年的水平。

01

“现在是买房的时机吗？”有人通过微信询问道。

唐汉回答：“是的。价格大幅度下跌的可能性，少了。”

我的依据是：

2020年政府评估价格，技术上说，是2019年7月的数据。

与上一年相比，2019年7月较2018年7月下降约12%。

但是，令人高兴的是：同年7月至12月，下降幅度不到1%。

也就是说：房价在过去5个月内，已经进入僵持期。

02

“今年会涨价吗？”又有人发微信，问我。

唐汉回答：“低价区的公寓，可能上涨；别墅上涨有可能，但幅度不大吧。”

我的依据是：

房地产业低迷2年了；银行游说政府，希望取消“压力测试”。

如果真的取消，专家们预测，被压抑两年的购买冲动，将被释放，引发“低价格区间”的房屋上涨7%。

03

”那么，西温和温西的高端房，价格趋势如何？”

唐汉答：“可能持平，总体下降的空间不大了。但是，请关注联邦和市级的税收新政；他们的眼睛很鸡贼，还想割您一些肉呢。”

“如果这些政客，一定要向富人们下狠手，富人区的房价还会下跌。唉…”

2020年温哥华的房市，为什么很慢？

最主要的原因，是过去几年，温哥华房价上涨速度远远大于收入。

从2009年至2017年，温村房价上涨130%，同期家庭收入只上涨60%。

政府担心老百姓的收入，无法支付债务，（特别是房屋贷款），所以压制房价。这是“压力测试”的初心。

为什么房价上涨如此之巨？

因为全球大量发行纸币，美其名曰：“量化宽松！”

纸币发得多了，不动产价格上涨。前一波房价上涨，是全球性的，不单是温村。

如今，经过两年调整，房价下降了，甚至进入僵持阶段；但，政府对老百姓收入的担忧，仍然见于正规媒体。

这种过程，就是“去杠杆”。中国的广大企业去杠杆；加拿大的老百姓们去杠杆。

去杠杆的过程，还需要一定时间。所以，信贷政策不会马上放松。

银行业不断向政府叫苦，他们希望发放贷款。政府迟迟不敢决定，他们在权衡得失。

银行不贷款，市场上就没有钱；市场没钱，房价就不会上涨。

所以，2020年，温哥华的房市，会很慢。

唐汉的想法是：不要抱怨加拿大政府。他们真的很有智慧。2008年金融危机，美国损失惨重，加拿大银行因为多年谨慎，损失很轻。

2020年温哥华的高端豪宅，不会有太大起色

1政策因素

  传统上，温哥华西区和西温，有很多豪宅；列治文华人居住集中，豪宅也不少。

2016年7月左右温哥华的房价达到最高值，与2019年12月比较，三个城市的别墅分别下降：西温下降19%，温西17%，列治文15%。

省政府NDP执政，其“劫富济贫”政策，西温和温西是受灾区。

目前，NDP生命力很旺盛，高端豪宅的前景不乐观。而且，听说市政府也想增加税收。情况大为不妙啊。

2中国和伊朗

另一个影响豪宅的原因，中国和伊朗买家少了。

先说伊朗吧。

西温是传统伊朗富人居住地。奥巴马总统执政时，美国与伊朗关系好了一阵子，那时，伊朗的钱可以方便汇入加拿大，西温的房价上涨。

川普上台后，美伊关系紧张。就在前几天，2020年初，川普的无人机精准射杀了伊朗“国民卫队”大佬；过了两天，伊朗导弹“误射”飞机，导致63位加拿大人身亡。这样的多事之秋，伊朗的钱很难进入加拿大。西温的传统买家这块，没了。

中国的富人，也有本难念的经。

中国实行外汇管制，从中国大额汇款到加拿大，已经非常困难了；2020年也不会有太大改善。

中美贸易战，可能会长期打下去。温铁军教授说：中国外汇已经从3万亿下降到1万亿。这种情况下，限制外汇是必然的。

中国经济转型，经济发展前景不明朗。这种不好的预期，直接影响花钱的欲望，不会有太多人投资豪宅。

2020年是美国总统大选年。不论川普是否当选，世界经济都有很大变数。这种情况下，谁有心情购买豪宅呢？

下期文章预告To be continued：

（接下来讨论房地产行业内的各种前景，包括：Realtor，Mortgage Broker，MIC，建商，公寓项目开发商，土地发展商…敬请期待。唐汉致谢）

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